类别: 房产咨询

澳洲房地产之律师篇

15/09/2016

1、找律师还是过户师?
律师,Solicitor。过户师:Conveyancer。
律师可以把关买家的法律责任,然后负责过户手续。而过户师只管过户手续。

2、我怎么找律师?
一般找朋友或网友推荐的,口碑比较好的。

3、我担心英语不够好,可以找西人律师么?
完全可以找西人律师。可以在找的时候和律师说明情况,以电子邮件或者手机短信的形式沟通。有的律师因为喜欢书面沟通(更明确),所以也喜欢电子邮件和短信。

4、找律师、过户师要多少钱?
因人而异,一般律师600-1500的都有。
过户师便宜些,一般550-800的样子。

5、律师(过户师)会不会出错?
他们也常常出错。我的一个Local朋友就因为过户师的过失,造成settlement延期,后来这个过户师帮他们负担了房租。
反正自己的事情自己多操心多核对,出现事情早点解决就好。…

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澳洲地产之验房篇

15/09/2016

1、我需要做Building Inspection么?
澳洲买房,尤其House/Townhouse/Unit,基本买家都要做Building Inspection。Apartment可以看情况决定是否做。

2、什么时候做Building Inspection?
Private Sale买的房子,Offer被接受之后或者房屋买卖合同生效后,马上就要联系Building Inspector做。Building Inspector也要时间安排日程的。
Auction的房子,赢了Auction的买家,要无条件履行合同条款,所以Auction之后房屋的任何建筑问题,就只能接受了。如果觉得有必要,就需要在Acution前安排Building Inspection。

3、还没做Building Inspection,我自己怎么样先做些简单的检查和判断么?
可以看看内外墙、地面是否有裂缝(尤其是竖直方向的裂缝),地板是否不平(地基下沉会造成地面不平),天棚是否有水印等,做个初步的判断。

4、我怎么找人做Building Inspection?
也是朋友或者网友推荐喽。或者就到网上找信息,多打几家电话,比较一下价格,再选择就好了。

5、Building Inspection需要多少钱?
我身边大部分朋友做的都是$395左右,house。当然房子大小差异,价格会不一样的。
有些大的公司也会更贵些。

6、Building Inspection整个过程需要多长时间?
一般需要1-2个小时。

7、我怎么知道Building Inspection的结果?
一般Building Inspector做完检查之后,马上就会打电话和买家沟通,说明房屋大致状况和主要需要关注的问题。如果是Private Sale,可能会涉及是否继续接受合同的问题。
书面的报告会在之后寄给买家的住址。

8、我什么时候能拿到Building Inspection的详细报告?
看Building Inspector的具体情况,一般1-2周。

9、Building Inspection报告很长,看不懂怎么办?
可以和Building Inspector联系,让其对问题做出解释并给出初步解决方案。

10、Building Inspection出了问题,我可以解除合同么?
如果你的合同里有:Subject…

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澳洲地产之签合同篇

15/09/2016

1、看了一个房子,挺喜欢的,我该什么时候出Offer?
如果竞争者多,就要早些和中介联系出Offer。
否则可以再多花些时间考虑别的选择或者考虑出多少Offer。

2、我该出多少钱,加价还是砍价?
市场规则,如果竞争者众多,一般加价;没人抢,自然可以降价。

3、怎样出Offer?
墨尔本有些中介是拿出正式的购房合同,让意向买房者签字。如果卖家接受offer了,也在合同上签字,合同就生效了。

4、Offer要设置有效期么?
一般都会设置一个2-3个工作日的有效期,也好给卖家一点压力,得到尽快的回复。

5、我怎么知道Offer是否被Vendor接受了?
一般由中介通知。

6、出Offer时候,中介可以要Deposit么?
有的中介会要500刀左右的deposit,算作买家的诚意。买家会拿到receipt。如果offer被接受了,这500刀将是10% deposit(江湖称大定)的一部分。

7、Offer被拒绝了,我可以拿回我的Deposit么?
如果offer被拒绝,中介会把钱退还给买家。

8、Offer被接受后,怎么签合同?
如果出offer时候买家签的是正式购房合同,offer被接受后,卖家在合同上签字后,合同就开始生效。买卖双方不需要再签合同。

9、合同上我应该特别注意哪些条款?
A.是否要Subject to finance,该条款对买家有利。即,如果贷款办不下来,合同自动失效。
B.是否要Subject to building inspection,该条款对买家有利。即,如果房子检测报告说有问题,合同失效;注意这里边说明是major问题,还是要保证买家满意。
C. 是否要Subject to Lease,该条款是对卖家有利的。即,所购房屋正在出租,这样settlement日期就要和房客租房合同挂钩。如果买家想尽快入住,就要让卖家和房客协商,房客同意搬出,没问题,房客不同意,买家基本就要跟着承担拖延的后果。

10、什么叫冷静期?
冷静期是签购房合同之后,买家有的3天可以反悔的机会。具体条款合同里面有描述。

11、冷静期有几天?
一般3个工作日,注意,是business hours。

12、我后悔了,可以在冷静期取消合同么?需要赔钱么?
非合同规定理由反悔,一般赔偿100刀或者房款的0.2%,两者取其多者。

【参加AUCTION和签合同】

1、我需要带什么参加Auction?参加时需要登记么?
一般带张空白个人支票(Personal Cheque),Auction成功后直接填写10%的Deposit。也有先交500-1000押金,回头再给10%Deposit的。
维州不需要登记。但是新州需要登记。别的州就不知道了。

2、我英语不够好,能在Auction上出价么?
没问题,只要把数字搞清楚就好。

3、我对拍卖师的英文数字反应慢,怎么及时出价?
如果担心英语反应慢,可以找个中介,专门在旁边及时写出拍卖师喊出的数字,以便及时反应并出价。

4、Auction开始,拍卖师(Auctioneer)说了些什么?
Auction开始,拍卖师(Auctioneer)会介绍一些房产的一些状况,基本就是做下广告。然后介绍一下关于Auction的法律责任规定。

5、Auction上怎样和对手叫板、竞争?
A.有人喜欢在对手喊价之后,马上跟,给对方造成势在必得的压力,自动退出;
B.也有人愿意慢悠悠,在拍卖师准备拍板时候给价,让对方崩溃。
个中滋味,还是要多看热闹,找到适合自己和现场气氛的方式。

6、Auction上的最重要的原则是什么?
定好预算,把握节奏。

7、Auction上,我胜出了,合同上有什么要注意的么?
Auction上胜出,意味着合同马上无条件生效,有些特别条款一般拍卖师会在拍卖开始说明,胜出之后,就没什么好注意的了。所以功课要做在拍卖前。…

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澳洲买房常见问题

15/09/2016

澳洲买房常见问题:

外国人可以投资澳大利亚房产吗?当然可以。澳洲政府鼓励外国人投资;澳洲的健全法律体系保护海外投资者的利益.业主拥有地产永久的所有权,而中国是70年使用权。
澳洲房地产会不会贬值?有澳洲房产协会的详细数据做参考,过去的45年里,澳洲房地产平均每七年翻一番,所以从长期来看,不会出现房地产贬值的情况。
如何选择最具投资价值的房地产?你需要确定你购买投资的澳洲房产项目都是经过精心挑选的最具投资潜力的澳洲项目(包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面),你需要自己根据以上因素帮您做出最佳选择或者咨询澳洲房产中介或你的澳洲房产投资顾问。
投资房地产对办理移民有帮助吗?通常有投资能力的人在很大程度上会具备相关的移民条件,在澳洲投资拥有资产是商业移民和退休移民类别的必要条件,具体情况应由注册移民代理进行个案评估
可以由子女继承房地产吗?法律规定是可以由子女继承的,并且没有遗产税。
海外投资者向银行的贷款比例是多少?依据客户的条件不同,首付为10% – 20%,这样租金就足够还贷款,不必再贴钱供房了,所以经过我们预评估过的客户,均可获得银行贷款。
如何申请办理贷款?客户提供个人身份和收入证明等相关资料后,由澳洲房产中介帮助客户向银行办理贷款。
是否有产权证书?有澳大利亚政府审鉴的合法的地契及产权证书。
投资后如何产生利润?主要是依靠所购房地产升值和租金回报两部分产生回报。
房屋出现质量问题怎么办?A、房地产开发商会有7年的结构担保;B、同时,澳洲规定房地产开发商都要先行交纳关于房屋质量方面的保险,保期7年。如有问题,保险公司会负责赔偿;C、澳大利亚有一套严格的房屋交付使用的标准法规和严格程序,地方政府专员要对交工的房产检验,买卖双方律师及房屋经纪公司共同验收合格后签字。
产权可几人共有吗?没有限制。
如果财产分割,手续如何办理?收益人受影响吗?可以由律师负责办理,合同中可以表明产权共有几人,每人各占多少比例。
投资的房子好出租吗?澳洲租赁市场非常活跃而且发展成熟,住宅空置率仅为2%~4%左右,相比较于北京高达35%的空置率而言,澳洲房产的租赁风险小的多。
购买或投资澳大利亚房产后,还需要哪些费用需要支付?情况1. 购买的是公寓,日常需要支付的有: 物业管理费,水费,市政费,占购房价的1%左右。情况2. 购买的是独栋别墅,日常需要支付的有:水费,市政费,占购买房价的0.5%左右。

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悉尼房地产之过户篇

15/09/2016

1、什么叫Settlement?
就是正式过户。当天买家成为房产的主人。

2、我什么时候Settle将在哪里写清楚的?
购房合同。

3、哪些情况可以造成Settle不了的?
A、买家贷款没有按期审批:买家过失。
B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况:买家或卖家的过失。
C、律师或者过户师的过失:买家或卖家的过失。
D、所购房产正在出租,租客延期交房:卖家过失。

4、
Settlement日可以提前么?
可以。只要买卖双方都同意,贷款等手续就绪后,就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle。

5、因为买家原因无法Settle,我要赔多少钱?
一般按照合同条款走。如果不是Vendor特别让步,因为买家原因造成settlement延期,买家将按日赔偿。听说过每天$1000左右的。
所以基本买家要尽一切努力保证settlement。

6、因为Vendor的原因无法Settle,Vendor会赔我钱么?
澳洲规则,保证Vendor利益。所以,合同里面一般会写,Vendor可以延期多久Settle而不负法律责任的。

7、Settlement那天,我需要做什么?
Settlement当天,律师或者过户师会代办一切过户手续。办好之后,律师或者过户师会通知买家:一切搞定,可以到中介那里拿钥匙了。
房产就是买家的啦。…

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